Thủ tục thừa kế đất đai cho việt kiều

Hỏi:
Xin chào Công ty Luật Master Law Quảng Ngãi, tôi  hiện đang định cư ở Mỹ , tôi có một số vấn đề mong được Luật Master Law Quảng Ngãi tư vấn như sau: Tôi đã định cư ở Mỹ được hơn 17 năm, hộ khẩu và quốc tịch đã bị cắt. Ba má tôi có 1 miếng đất hiện muốn để lại di chúc cho tôi, nhưng hiện tại miếng đất đó do chị gái tôi đứng tên. Tôi muốn hỏi tôi có thể làm thủ tục nhận di sản của mẹ và đứng tên quyền sử dụng miếng đất đó hay không? Nếu được thì bên Mỹ tôi cần phải chuẩn bị các thủ tục giấy tờ gì và tôi có thể ủy quyền cho chị em người nhà ở Việt Nam để làm thủ tục cho tôi không. Tôi xin chân thành cảm ơn ạ.

Trả lời
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Master Law Quảng Ngãi. Trường hợp của bạn, Luật Master Law Quảng Ngãi xin tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý:       

– Luật Quốc tịch 2008;
– Luật Đất đai 2013;
– Luật Nhà ở 2014.
2. Ý kiến pháp lý:
a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được đứng tên trên sổ đỏ không.
Căn cứ theo quy định tại Điều khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:
 “3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Theo đó, bạn đã sinh sống ở Mỹ được hơn 17 năm, hộ khẩu và quốc tịch Việt Nam đã bị cắt nên được xác định là người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Căn cứ theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.
Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở, không được sở hữu quyền sử dụng đất độc lập (đứng tên trên sổ đỏ). Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất độc lập thì chỉ được hưởng giá trị của tài sản đó mà không được đứng tên trên sổ đỏ..

b) Người không có đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được làm di chúc để lại tài sản cho người khác không.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất,… như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
b) Đất không có tranh chấp; 
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…”.
Theo đó, người sử dụng đất được quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện như sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp, đất còn thời hạn sử dụng, đất không bị kê biên để thi hành án. Do đó, diện tích đất trên hiện nay có thể để lại thừa kế bằng cách định đoạt trong di chúc. Tuy nhiên căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, đất này đang đứng tên của chị gái bạn, nên căn cứ vào Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” thì xác định bố mẹ bạn không phải là người có quyền sử dụng đất, mà là chị gái của bạn. Vì vậy, bố và mẹ bạn không thể làm di chúc để lại mảnh đất này cho bạn được, đồng thời bạn cũng không thể làm thủ tục nhận di sản của bố, mẹ và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Master Law Quảng Ngãi về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Mọi thắc mắc, bạn vui lòng điền vào form bên dưới để được giải đáp.